רכישת דירה הינה אחת ההשקעות הגדולות בחיינו.
לקיחת משכנתא הינה התחייבות כלכלית גדולה ומורכבת. מה השיקולים בבחירת המשכנתא שצריך לבדוק לפני שניגשים להתחייב להלוואת משכנתא.
מהי מטרת לקיחת הלוואת משכנתא?
א.לקיחת הלוואת משכנתא לקניית בית/דירה ראשונה למגורים:
במקרה זה יש אפשרות לקבל משכנתא מסובסדת לתקופה של-25 שנה בשיעור של עד 75% מערך הדירה, בריבית מופחתת בסכום ההחזר הכללי, מאחר ומדובר בסכומים גדולים מאוד כל שינוי גם של אחוז או חלקי אחוז הינו משמעותי. ניתן לקבל זכאות ממשרד השיכון בתנאי בסיסי המגדיר אתכם כזוג או זוג נשוי, בודדים רווקים ומעולם לא הייתה דירה בבעלותכם או על שמכם, בנוסף יש לצבור 1000 נקודות זכאות בפרמטרים שונים של ילדים, הכנסה, אחים ואחיות במשפחה. לבירור תנאי זכאות למשכנתא כנסו לאתר משרד השיכון
בנוסף יש את פרויקט “מחיר למשתכן” לזכאים המאפשר דיור בר השגה – בתנאים של 10% הון עצמי למימון של 90% בריבית מופחתת. הדירות בפרוייקט הן בפריפריה, יש לו חסרונות ובחמש שנים האחרונות ספג ביקורות רבות לכן חשוב לבדוק האם הוא נכון וכדאי עבורכם.
ב. לקיחת הלוואת משכנתא לקניית בית/דירה חדשה על מנת להיטיב את תנאי המגורים הקיימים :
במקרה כזה הנכם זכאים למשכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. ניתן לקבל את הלוואת המשכנתא לתקופה של עד-30 שנה, הריביות משתנות בהתאם לבנק, ככל שסכום ההון העצמי גדול יותר ושיעור הלוואת המשכנתא קטן יותר ביחס לערך הדירה הבנק יהיה מוכן להתגמש יותר בריבית ובתנאים.
ג. לקיחת הלוואת משכנתא רכישת דירה שאינה למגורים של הלווה, להשקעה:
בית/דירה להשקעה ניתן לקבל הלוואת משכנתא על 50% מערך הדירה. ברוב המקרים האישור נעשה לשיעור קטן יותר, יש הבדל משמעותי בשיעור הריביות,הגבוה יותר ממשכנתא לבית למגורים. כמו כן הסיכוי לקבלת הלוואת משכנתא למטרת השקעה קטן יותר עם הנכס הוא בפריפריה, מאחר שיש שם עודף דירות שאינן מושכרות. לעומת השקעה בדירה במרכז תזכה לשיעור היענות ואישור טובים יותר ובתנאים טובים יותר.
גובה סכום המשכנתא
הסכום המקסימלי של משכנתא אותו תוכלו לקבל ברוב המקרים עומד על עד 50% -75% מערך הנכס אשר הנכם מעוניינים לרכוש. תוכלו לבחור אם ברשותכם הון עצמי בסכום גבוה יחסית, האם להשקיע את כל הסכום ברכישת הדירה ולקחת סכום משכנתא נמוך יותר בריבית נמוכה יותר,מאחר והמשכנתא הינה הלוואה זולה הניתנת למטרת רכישת דיור בלבד, או להעמיד לטובת רכישת הדירה רק חלק מהסכום ההתחלתי העומד לרשותכם, שאר הסכום ישמש להוצאות השוטפות הכרוכות ברכישת בית/דירה, דבר העשוי לחסוך מכם כסף בעתיד, במידה ותידרשו ללוות במסגרת הלוואת לכל מטרה בריבית גבוהה יותר.
מסוגלות ההחזר החודשי ביחס להכנסה קבועה.
מסוגלות ההחזר הינה תנאי בסיס שהבנק מציב ובודק, מסוגלות גבוהה תעניק לכם תנאי משכנתא טובים יותר. אך חשוב יותר עבורכם להיות כנים ואמיתיים עם עצמכם, גובה ההכנסה הכוללת אינו מהווה מדד יחיד לחשב את סכום ההכנסה הפנויה שלכם. יש לבדוק סכום ריאלי שתוכלו לשלם מדי חודש מבלי לפגוע באורח חייכם.
לפני לקיחת משכנתא כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על מנת לבדוק שאין בעיות עם הנכס.
ממי לקחת את המשכנתא
משכנתא ניתן לקבל בכל הבנקים וגם בחברות הביטוח הגדולות. הדרך הטובה ביותר לקבוע היא לעשות סקר שוק לגבי ריביות ומסלולי ההחזר, לבחור את המלון המתאים לכם ביותר. כמו כן לא פחות חשוב זה מרכיב שירות הלקוחות שמציב המוסד המלווה. חשוב לבדוק זמינות השירות והדרכים בהם ניתן לקבל מידע על החשבון משכנתא והאופן בו ניתן לבצע בו פעולות.
איזה סוג משכנתא כדאי לקחת
קיימים מספר מסלולי תשלום :1. ריבית קבועה 2.ריבית משתנה 3.צמודת מט”ח 4.מדד או פריים, אופציה נוספת היא לעשות פיזור סיכונים ולקחת הלוואה במספר מסלולים כך שיש שינוי במסלול אחד רמת הסיכון תקטן.
תקופת החזר המשכנתא
יש כאלו שמעדיפים גובה תשלום חודשי נמוך בפריסת זמן ארוכה, יש כאלו שמעדיפים החזר חודשי גבוה בפריסת זמן קצרה יותר, במטרה להפוך בעלי הנכס כמה שיותר מהר. ההחלטה הזו נשענת על שיקול אינדיבידואלי של כל אחד לפי צפי ההכנסות וסכום החזר בו ניתן יהיה לעמוד. לפעמים התחייבות לתשלום גבוה, יכולה להביא אתכם למצב בו לא תוכלו לעמוד מסיבות שונות של ירידה בהכנסה. והנוסחה המומלצת היא חישוב החזר בגובה 25-30% מההכנסה החודשית.
ביטוח משכנתא
לקיחת משכנתא מחייבת אתכם לרכוש 2 ביטוחים, ביטוח משכנתא וביטוח דירה, לטובת הבנק. ראוי לציין שזה לטובתכם מאחר ובמידה שלווה המשכנתא נפטר הביטוח יכסה את שארית המשכנתא ויעביר את הכסף לבנק. לא חייבים לרכוש את שני הביטוחים בבנק או בכל בחברה אחרת, חשוב לעשות סקר שוק, כי יש הבדלים גדולים ניתן לחסוך כסף רב.
כפי שניתן לראות השיקולים הם רבים ומורכבים, דורשים חשיבה כלכלית מקצועית, לכן על מנת לחסוך זמן וסכומי כסף הנאמדים לפעמים במאות אלפי שקלים מאחר ומדובר בסכומים גדולים, ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי אשר יעשה עבורכם את כל עבודת מחקר השוק, ינהל את הקשר עם מקורות המימון, ינהל עבורכם את המ”ומ יחסוך לכם זמן יקר של שעות היעדרות מהעבודה, ייעץ עבורכם לבחירת סוג המשכנתא וגובה הההחזר הנכונים עבורכם אישית, על פי הכנסתכם והאפשרויות העומדות לרשותכם,